Nous vous avions promis une histoire de réhabilitation de site qui, sans avoir préalablement fait de caractérisation environnementale phase III (PHIII), a mal tourné. Le but n’est pas de vous effrayer avec les procédures environnementales, mais plutôt de vous faire comprendre l’importance des facteurs imprévisibles qui peuvent survenir lors d’une réhabilitation de site. Alors, sans nommer de personne ou de lieux, voici cette histoire :
Il s’agit d’un propriétaire d’un 8 logements qui désire refinancer celui-ci pour un projet personnel. Comme anticipée, lors de sa demande de financement, l’institution financière lui demande une étude d’évaluation environnementale phase I (PHI) avant de lui consentir son financement, ce qu’il fit. La conclusion de cette étude était prévisible et le propriétaire le savait très bien : le site présente un risque potentiel de contamination. En effet, le multilogement est chauffé avec un système alimenté au mazout. De plus, l’immeuble date de 1973, ces fameuses années où il était pratique courante d’enterrer les réservoirs de mazout.
Il est donc nécessaire de procéder à une caractérisation environnementale phase II (PHII). Nous échantillonnons à l’endroit où le réservoir est enfoui, car l’étude démontre que c’est le seul endroit présentant un risque de contamination. En fait, ce que l’on veut savoir, c’est si les 41 ans passés sous terre ont eu raison de la structure du réservoir et causés des fuites. Finalement, les résultats démontrent qu’il y a présence de mazout dans les sols autour du réservoir. D’accord, il fuit. Mais, de beaucoup ? Depuis longtemps ? Après 41 ans de combat contre la rouille, cette dernière l’emporte et c’est tout à fait compréhensible. Mais cela, le propriétaire ne l’avait pas prévu. Après avoir dépensé pour une PHI et une PHII, il avait estimé que c’était la fin.
C’est donc le moment pour le client d’évaluer les options qui s’offrent à lui. Pour une firme d’expert-conseil en environnement, la meilleure option est de faire une PHIII, afin de connaître l’étendue de la contamination et ainsi pouvoir avertir et conseiller le client sur la suite des dépenses à venir. Pour le client, c’est autre chose. Il a le choix entre : ne rien faire et laisser ça tel quel, faire une PHIII pour connaître l’étendue des dégâts ou bien passer directement à la réhabilitation de son site. Finalement, le client a choisi une autre option.
En effet, le réservoir sous-terrain représentera toujours un risque pour les institutions financières aussi longtemps qu’il sera en place. Donc, suivant les conseils d’un ami, le propriétaire décide de faire enlever son réservoir et profiter ainsi de l’occasion pour faire la réhabilitation de son site. Son idée ? Économiser les frais de la PHIII et minimiser les coûts d’excavation puisque la pelle sera déjà sur place pour l’extraction du réservoir. Somme toute, c’est un plan logique, mais… catastrophe ! Le réservoir est en très mauvais état et du mazout était encore à l’intérieur lorsque l’ancien propriétaire a cessé de l’utiliser. Par conséquent, tranquillement au fil des années, celui-ci s’est déversé dans les sols. Et comme le terrain présente une pente naturelle allant de l’immeuble vers les voisins, le contaminant s’est répandu en s’éloignant de son point d’origine. De plus, comme si ce n’était pas assez, il y avait du remblai naturel près du réservoir. En effet, des vieux troncs d’arbre avaient servis à remplir le terrain à l’origine. Le mazout a rejoint les troncs et ceux-ci ont fait office de chemin préférentiel pour s’étendre encore plus facilement vers le voisin. Au final, aïe ! Une facture avoisinant les 60 000 $ de décontamination plus les frais d’enlèvement du réservoir.
Une caractérisation environnementale PHIII aurait détecté que le mazout s’était étendu et aurait prédit les coûts de décontamination. Sachant cela, le propriétaire aurait pu attendre d’avoir amassé la somme nécessaire et choisir une autre option de financement pour son projet personnel. Certes, la décontamination était inévitable et nécessaire, mais dans cette situation, elle aurait pu attendre que le projet personnel du client soit réalisé. La décontamination aurait pû débuter par la suite. Au lieu de cela, dû au montant à investir immédiatement, le propriétaire à perdu l’opportunité de faire son projet.
Moralité de cette anecdote : il est fortement recommandé de réaliser une caractérisation environnementale PHIII lorsque les résultats d’analyses d’une PHII démontrent une contamination !
Dans notre prochain article, nous mettrons en avant l’importance d’analyser la qualité de l’eau potable deux fois par an lorsque celle-ci provient d’un puits artésien ou de surface afin de péréniser la bonne santé de toute la famille.
Si vous avez des questions sur la caractérisation environnementale phase III ou la réhabilitation de site, n’hésitez pas à nous contacter, nous nous ferons un plaisir de répondre à vos questions.
Un commentaire