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24 mars 2017 / Publications

Si j’achète un immeuble locatif, dois-je payer les taxes?

Guillaume Corriveau
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C’est une des grandes questions que plusieurs se posent lors de l’acquisition d’un immeuble locatif. Si vous n’y avez pas pensé, vous devriez peut-être y songer puisque 15 % de taxes sur un immeuble de plusieurs centaines de milliers de dollars, c’est considérable!


Les légendes urbaines

Beaucoup de gens pensent que les taxes ne doivent être chargées que lorsqu’un bien est vendu par une société et non par un particulier. C’est vrai qu’une société a beaucoup plus de chances d’être inscrite aux taxes, d’avoir ses numéros et de vous charger la TPS et la TVQ. Alors, me direz-vous, je devrais plutôt chercher un vendeur de blocs qui est un particulier et non une société pour que je n’aie pas à payer les fameuses taxes? Nous verrons qu’en matière immobilière, on ne déterminera pas si l’immeuble est taxable ou non selon la forme juridique de votre vendeur.

L’immeuble comme base

De façon générale, c’est l’immeuble lui-même qui déterminera s’il est taxable ou non. D’emblée, nous ne traiterons pas des cas d’immeubles neufs, mais plutôt d’immeubles locatifs non-neufs, donc ceux qui sont sur le marché de la revente. Mais comment savoir si mon immeuble est taxable ou non? Il existe trois (3) catégories d’immeubles : ceux résidentiels, ceux commerciaux et ceux mixtes.

Les immeubles résidentiels sont les blocs appartements faits pour l’habitation, destinés à y être habités. Ceux-ci ne sont pas taxables puisqu’il existe une exception à l’effet qu’aucune taxe n’est percevable à la vente. Comme les loyers résidentiels ne sont pas non plus taxables pour un locataire, il en a été décidé aussi ainsi pour les futurs locateurs lors de leur acquisition.

Les immeubles commerciaux faits pour accueillir un commerce de quelque nature que ce soit sont quant à eux taxables lors de l’acquisition, et ce, peu importe si le vendeur est inscrit aux taxes ou non, est une société ou un particulier. La même logique quant aux immeubles résidentiels est respectée puisque les loyers des locataires commerciaux sont taxables.

Les immeubles mixtes sont, quant à eux, en partie résidentielle et en partie commerciale. Pensons à un dépanneur ou à un bar au rez-de-chaussée où se trouvent à la fois des appartements aux étages supérieurs. Qu’arrive-t-il dans cette situation où l’une partie devrait être taxable, alors que l’autre ne devrait pas l’être? Il arrive exactement ce dont il est traité dans la question, soit qu’une partie sera taxable et l’autre non. Pour déterminer dans quelle proportion cela le sera, généralement on prendra en compte la superficie locative sur la superficie totale. Si la portion résidentielle équivaut à 70 % de la superficie, alors que la portion commerciale est à 30 %, cela signifie que 30 % de la valeur totale de l’immeuble sera taxable.

Réclamation des taxes

Maintenant que nous avons déterminé si des taxes devaient être payées ou non, il est intéressant de savoir s’il est possible de réclamer le montant payé en taxes. Effectivement, un acquéreur qui est inscrit aux taxes, c’est-à-dire qu’il a en sa possession des numéros de TPS et de TVQ valides au moment de la transaction, aura à payer les taxes sur la portion commerciale et pourra les réclamer par la suite. En pratique, le résultat sera qu’aucun montant ne sera déboursé. Pour ce faire, il existe différentes techniques afin que les taxes applicables soient payées et réclamées en même temps, de façon à ce qu’il n’y ait pas de montants déboursés. Il est toujours bien pratique de ne pas avoir à débourser plusieurs milliers de dollars, alors qu’on sait qu’ils nous seront remboursés quelques mois plus tard.

Attention aux exceptions

En tout temps, les généralités concernant les taxes font l’objet de plusieurs cas d’exceptions. Une vérification formelle auprès de votre fiscaliste est toujours de mise.

Rédigé par : Me Guillaume Corriveau, notaire fiscaliste

Les informations inscrites au présent article sont d’actualité en leur date de rédaction. Il est important de consulter votre notaire fiscaliste afin de vous assurer que les informations ont toujours force de loi et qu’il n’y a pas eu de modifications législatives pouvant modifier les présentes. Nous ne pourrions être tenus responsables d’une utilisation du présent article sans consultation juridique au préalable puisque celui se veut généraliste et il est possible que votre situation particulière fasse partie d’une exception ou d’une particularité de la loi qui n’est pas traitée aux présentes.

C’est une des grandes questions que plusieurs se posent lors de l’acquisition d’un immeuble locatif. Si vous n’y avez pas pensé, vous devriez peut-être y songer puisque 15 % de taxes sur un immeuble de plusieurs centaines de milliers de dollars, c’est considérable!

Les légendes urbaines

Beaucoup de gens pensent que les taxes ne doivent être chargées que lorsqu’un bien est vendu par une société et non par un particulier. C’est vrai qu’une société a beaucoup plus de chances d’être inscrite aux taxes, d’avoir ses numéros et de vous charger la TPS et la TVQ. Alors, me direz-vous, je devrais plutôt chercher un vendeur de blocs qui est un particulier et non une société pour que je n’aie pas à payer les fameuses taxes? Nous verrons qu’en matière immobilière, on ne déterminera pas si l’immeuble est taxable ou non selon la forme juridique de votre vendeur.

L’immeuble comme base

De façon générale, c’est l’immeuble lui-même qui déterminera s’il est taxable ou non. D’emblée, nous ne traiterons pas des cas d’immeubles neufs, mais plutôt d’immeubles locatifs non-neufs, donc ceux qui sont sur le marché de la revente. Mais comment savoir si mon immeuble est taxable ou non? Il existe trois (3) catégories d’immeubles : ceux résidentiels, ceux commerciaux et ceux mixtes.

Les immeubles résidentiels sont les blocs appartements faits pour l’habitation, destinés à y être habités. Ceux-ci ne sont pas taxables puisqu’il existe une exception à l’effet qu’aucune taxe n’est percevable à la vente. Comme les loyers résidentiels ne sont pas non plus taxables pour un locataire, il en a été décidé aussi ainsi pour les futurs locateurs lors de leur acquisition.

Les immeubles commerciaux faits pour accueillir un commerce de quelque nature que ce soit sont quant à eux taxables lors de l’acquisition, et ce, peu importe si le vendeur est inscrit aux taxes ou non, est une société ou un particulier. La même logique quant aux immeubles résidentiels est respectée puisque les loyers des locataires commerciaux sont taxables.

Les immeubles mixtes sont, quant à eux, en partie résidentielle et en partie commerciale. Pensons à un dépanneur ou à un bar au rez-de-chaussée où se trouvent à la fois des appartements aux étages supérieurs. Qu’arrive-t-il dans cette situation où l’une partie devrait être taxable, alors que l’autre ne devrait pas l’être? Il arrive exactement ce dont il est traité dans la question, soit qu’une partie sera taxable et l’autre non. Pour déterminer dans quelle proportion cela le sera, généralement on prendra en compte la superficie locative sur la superficie totale. Si la portion résidentielle équivaut à 70 % de la superficie, alors que la portion commerciale est à 30 %, cela signifie que 30 % de la valeur totale de l’immeuble sera taxable.

Réclamation des taxes

Maintenant que nous avons déterminé si des taxes devaient être payées ou non, il est intéressant de savoir s’il est possible de réclamer le montant payé en taxes. Effectivement, un acquéreur qui est inscrit aux taxes, c’est-à-dire qu’il a en sa possession des numéros de TPS et de TVQ valides au moment de la transaction, aura à payer les taxes sur la portion commerciale et pourra les réclamer par la suite. En pratique, le résultat sera qu’aucun montant ne sera déboursé. Pour ce faire, il existe différentes techniques afin que les taxes applicables soient payées et réclamées en même temps, de façon à ce qu’il n’y ait pas de montants déboursés. Il est toujours bien pratique de ne pas avoir à débourser plusieurs milliers de dollars, alors qu’on sait qu’ils nous seront remboursés quelques mois plus tard.

Attention aux exceptions

En tout temps, les généralités concernant les taxes font l’objet de plusieurs cas d’exceptions. Une vérification formelle auprès de votre fiscaliste est toujours de mise.

Rédigé par : Me Guillaume Corriveau, notaire fiscaliste

Les informations inscrites au présent article sont d’actualité en leur date de rédaction. Il est important de consulter votre notaire fiscaliste afin de vous assurer que les informations ont toujours force de loi et qu’il n’y a pas eu de modifications législatives pouvant modifier les présentes. Nous ne pourrions être tenus responsables d’une utilisation du présent article sans consultation juridique au préalable puisque celui se veut généraliste et il est possible que votre situation particulière fasse partie d’une exception ou d’une particularité de la loi qui n’est pas traitée aux présentes.



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