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3 juin 2017 / Paroles de Pro

Aux risques et périls de l’acheteur : vraiment?

Guillaume Corriveau
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Vous vous apprêtez à vendre votre maison? Certaines obligations s’appliquent à vous lors de la vente, notamment lorsque vous faites visiter votre maison.


La garantie légale

La garantie légale résulte des garanties prévues par la loi lors de la vente ou l’achat d’un bien.

Ainsi, l’acheteur peut s’attendre que le bien :

• puisse servir à l’usage auquel il est normalement destiné;

• ait une durée raisonnable, compte tenu du prix payé, du contrat et des conditions d’utilisation;

• ne présente pas de vice caché, c’est-à-dire de défaut important qui était présent avant la vente, qui ne vous a pas été mentionné et dont vous n’auriez pas pu avoir connaissance, malgré votre prudence;

• soit conforme à la description faite dans le contrat, à la publicité et aux déclarations du représentant .

Concrètement, cela veut dire que lorsque vous achetez une brosse à dent, elle servira à brosser généralement…vos dents! Ne vous attendez pas à pouvoir vous récurer les oreilles.

En ce qui concerne la durée raisonnable, nous avons de grandes attentes quant au prix payé pour un ordinateur à 3 500 $, contrairement à l’ordinateur payé 400 $. Avouons-le : dans un an, si l’ordinateur à 3 500 $ devient défectueux, nous aurons plus de regrets pour notre portefeuille que pour celui payé 9 fois moins cher. Cela s’explique entre autres car nous associons rapidement prix avec qualité.

La garantie contre les vices cachés est une garantie de qualité qui protège l’acquéreur de l’achat du bien et ses accessoires qui seraient impropres à l’usage auquel on les destine ou qui diminuent tellement leur utilité que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas payé le même prix, voir le diminuer, s’ils avaient été connus .

En tant que vendeur, vous avez donc l’obligation de dévoiler tout ce que vous savez sur votre maison, que ce soit de l’information concernant l’aspect physique de celle-ci ou encore, une situation passée qui peut être un élément essentiel dans la décision d’achat de l’acquéreur. Continuez votre lecture, un exemple concret à ce propos suit plus loin!

Bien évidemment, on ne peut garantir le vice caché connu de l’acheteur ou celui qui est apparent. Effectivement, si vous êtes l’acheteur et que vous vous rendez compte d’un vice, on ne peut plus le qualifier de «caché»!

Finalement, la représentation faite du bien lors de sa vente doit correspondre avec celui-ci. Ce sont des caractéristiques qui peuvent être déterminantes dans le choix du consommateur : durée de vie, année de fabrication, qualité particulière, couleur, type de matériel, etc. Une publicité ou une représentation du bien erroné peut laisser croire au mensonge et à la tromperie volontaire. Alors, vendeurs, faites attention!

Aux risques et périls de l’acheteur

La loi prévoit l’exemption de garantie légale, mais réitère l’obligation de dévoiler ce qui aiderait l’acquéreur à prendre une décision libre et éclairée quant à l’achat . Ainsi, lorsque vous êtes un vendeur non professionnel, vous pouvez vous dégager de la responsabilité qu’un vice existe, que vous le connaissiez ou pas. Cependant, vous ne pouvez pas vous libérer de votre fait personnel, soit au moment que vous connaissez un vice et que vous mentez à son propos pour vendre votre bien, ou encore que le vice est si grave qu’il rend le bien impropre à son utilisation adéquate.

Cependant, vous êtes un vendeur professionnel, c’est-à-dire que dans le cas de la vente de votre immeuble, vous êtes un courtier immobilier ou une personne oeuvrant dans la construction de manière professionnelle? Alors vous ne pourrez pas limiter ou exclure votre garantie quant aux vices cachés connus de votre part ou apparents. Bref, soyez transparent : ce sera plus simple!

Des droits des acquéreurs en cas de dol

Vous êtes le vendeur? Alors déclarez ce que vous savez à propos de votre maison, au meilleur de votre connaissance, autrement, si vous connaissez un vice qui n’est pas apparent et que vous mentez au propos d’un vice, l’acquéreur aura trois ans à partir de la connaissance du vice afin de tenter un recours contre vous. Non seulement pourriez-vous être amené à payer la perte due au vice , mais en plus vous pourriez avoir à indemniser l’acquéreur pour le préjudice subi par ce dernier .

Dans le cas où un entrepreneur de fortune vient à vendre sa maison, il n’est pas considéré comme un vendeur professionnel au sens des tribunaux . Ainsi, même si vous vous passionnez pour la construction lors de vos temps libres, vous pourrez vous exempter de déclarer les vices tel que prévu par la loi, tant que vous ne mentez pas à propos de ces vices.

Cependant, saviez-vous que cacher le fait d’un double suicide constitue un vice caché lorsque vous connaissez que ces événements ont eu lieu? Un vendeur non professionnel l’a appris à ses dépens lorsqu’il a décidé de cacher volontairement le double suicide arrivé quelques années plus tôt dans la maison. En effet, le caractère violent d’un meurtre ou d’un suicide devient un élément essentiel déterminant lors de l’achat d’un immeuble et ce dernier doit être dévoilé lors de la visite ou sur la fiche déclarative de l’immeuble.

Chers vendeurs, évitez les surprises et restez transparents. Cela vous évitera des problématiques dans le futur!

Rédigé par : Me Guillaume Corriveau, notaire fiscaliste

En collaboration de : Véronique Richard, étudiante à la technique juridique et coordo. aux communications

Les informations inscrites au présent article sont d’actualité en leur date de rédaction. Il est important de consulter votre notaire fiscaliste afin de vous assurer que les informations ont toujours force de loi et qu’il n’y a pas eu de modifications législatives pouvant modifier les présentes. Nous ne pourrions être tenus responsables d’une utilisation du présent article sans consultation juridique au préalable puisque celui se veut généraliste et il est possible que votre situation particulière fasse partie d’une exception ou d’une particularité de la loi qui n’est pas traitée aux présentes.



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